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从北京农展馆、豆各庄地块交易看首都地产市场
2013-09-13 | 作者: 周楚军 | 来源: 中国国土资源报 | 【 】【打印】【关闭

  9月4日,北京市朝阳区农展馆地块在该市土地交易市场成交。同日成交的,还有北京市限定单套商品住房总价、面向社会公众销售、满足社会公众自住型住房需求的朝阳区豆各庄地块。一个热点地块几经波折终于推向市场,一个民生保障项目助力于政府新政,也顺利入市。整个交易过程,吸引人眼球的,不止是成交价格,更有政府或隐或现的调控之手。

  农展馆地块实为“军转民”

  据北京市国土资源局发布的信息,农展馆地块位于朝阳区农展馆北路8号,土地总面积约2.82公顷,建设用地面积约2.52公顷,建筑规模约5.92万平方米,规划用地性质为住宅混合公建用地。该宗地距离朝阳公园仅500米,周边有成熟商业区,区位优势明显。该宗地共有8家企业参与竞买,最终由北京融创恒基地产有限公司以21亿元竞得,成交楼面单价35502元/平方米,同时竞建异地医院面积27.8万平方米。而社会媒体普遍将竞建异地医院面积折合到拿地成本中,剔除配建的医院面积后,楼面价高达7.3万元/平方米,并称该地块创造了北京乃至全国的楼面单价纪录,热炒所谓“新地王”。

  实际情况究竟是怎样?

  北京市国土资源局表示,为进一步挖掘存量资源、节约集约利用土地,更好地服务军队医院建设,该宗地成交价款(包含土地补偿费和政府土地收益)将全部归军队所有。同时,为贯彻落实中央关于房地产调控的有关要求,稳定市场预期,该宗地在交易方式上进行了创新,采用了“限地价,竞异地建设医院面积”的挂牌交易方式,即对出让宗地设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。

  从成交情况看,该宗地较好地显现了高端商品住宅优质土地资源的价值,同时支持了公益医院的建设,保障了社会民生。

  “限房价、竞地价”出让的豆各庄居住地块,既有保障低端需求的公共租赁房,又有满足“夹心层”购房群体需求的自住型普通商品住房,两宗地的供应体现了北京市住宅用地“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”的思路。

  限价加配建力保民生

  8月份北京市居住用地共配建限价商品房53.9万平方米。据了解,为增加政策性住房供应,有效控制居住用地地价,北京市积极探索,将优质土地资源与民生保障有机结合,目前居住用地挂牌出让均采取“限地价、竞配建政策性住房”的出让方式。8月份,全市共成交9宗居住用地,分别位于房山、大兴等地区,成交总价约150亿元,总用地面积约202公顷,总建筑规模约163万平方米。其中住宅规模总计约120万平方米,共配建限价商品房53.9万平方米,占住宅总规模的45%,可提供限价商品房约7000套。

  市国土资源局表示,截至2013年8月底,北京市累计成交经营性用地81宗,948公顷,其中住宅用地约722公顷,商服用地226公顷。下一步将按照全年土地供应计划安排,把握好土地供应的节奏,稳定市场预期。同时,近期还将根据土地储备开发项目情况,在丰台、石景山、大兴、通州、顺义、房山等区域选择部分地块通过“限房价、竞地价”方式进行出让,进一步增加自住型、改善型住房的土地供应。

  8月1日,市国土资源局采用“限房价、竞地价”方式推出了朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地(配建公共租赁住房)。该宗地位于朝阳区豆各庄乡黄厂村,土地总面积约22.45公顷,建筑规模约29.46万平方米,其中居住用途建筑规模约24.33万平方米。该宗地居住用途建筑规模5.15万平方米用于建设公共租赁住房,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部在90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。该宗地共有8家企业参与竞买,最终恒大地产集团有限公司以40.4亿元竞得,成交楼面均价为13713元/平方米,可提供公租房约900套,总价限定在200万元以内的住房2200套。

  后续将推出限定单套总价新方式

  北京市国土资源局有关人士表示,“限房价、竞地价”土地出让方式是在限定地块未来住房销售价格的条件下,竞土地价格,按价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式。该方式直接限定了未来住房销售价格,能够较好的抑制区域房地产价格的过快上涨。后续还将推出限定单套总价的“限房价、竞地价”地块。

  此前,昌平区沙河镇(沙河高教园二期(一)地块)R2二类居住用地项目(配建公共租赁住房)通过“限房价、竞地价”方式成交。按照挂牌文件显示,该宗地位于昌平区沙河镇,土地总面积约37.54公顷,居住建筑规模51.12万平方米,该宗地配建26万平方米的公共租赁住房,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为14000元/平方米。该宗地最终由恒大地产集团有限公司竞得。

  8月22日,市国土资源局采用“限房价、竞地价”方式又推出了海淀区环保科技园1宗住宅混合公建用地。按照挂牌文件显示,该宗地正处于挂牌公告阶段,将于9月26日成交。该宗地位于海淀区环保科技园,土地总面积约8.11公顷,建筑规模约9.75万平方米,其中居住用途建筑规模约6.83万平方米,建设的全部商品住房销售限价为19000元/平方米,单套商品住房总价控制在200万元以内。该宗地建设的商品住房中面向保障房轮候家庭销售的房源不低于50%,其中海淀区经适房、限价房轮候家庭可优先购买。

  市国土资源局表示,近期还将根据在施土地储备开发项目情况,在丰台、石景山、大兴、通州、顺义、房山等区域选择部分地块通过“限房价、竞地价”方式进行出让。

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